Ух!!! (№16) Покупка дома в Америке - процесс покупки

Ну, и наконец сам процесс покупки. Это, наверное, будет самая короткая глава, поскольку после того как дом и финансирование найдены, остальное относительно просто.

Для начала делается "предложение." Собственно даже без кавычек. Это делается на специальной утвержденной форме-бланке и подается через агента. Я каждый раз предлагал цену на 5 тысяч меньше, чем просил продавец. В двух случаях это не сработало, в третьем прошло. Стоит ли так делать или нет - вопрос сложный, и решать вам самим. Если вы действительно очень хотите именно этот дом, то может и не стоит. С другой стороны если этого не делать, то вы можете нечаянно спровицировать продавца на действия типа описанных в прошлом Ухе. С третьей стороны, он и там может попытаться что-то вроде этого провернуть.

Дальше продавец или принимает предложение, или выдвигает контрпредложение. Может также просто сказать нет. Если он принял, или вы приняли его контрпредложение, то сделка по сути заключена. Технически есть пара уловок для выхода, но с этим нужно быть очень осторожным и не злоупотреблять. Главная уловка состоит в том, что вы можете отказаться от сделки если результаты технического осмотра дома окажутся неудовлетворительными. Не забудьте указать это условие, когда будете делать предложение. Технический осмотр выполняется специалистом, которого вы нанимаете за свои деньги. Сделать это весьма рекомендуется, поскольку специалист может найти какие-то проблемы, которые вам и в голову не придут. Например, мне рассказывали, как во время такого осмотра были замечены следы птичьего помета на верхней части стены. Как выяснилось, отошла сетка закрывающая дырки возле основания крыши для вентиляции, и здоровый кусок чердака был полностью загажен птичьим пометом и остатками кошачьих пиршеств. Кроме таких вещей, инспектор может найти и куда более серьезные вещи, типа несущих брусов пораженных грибком или плохую изоляцию нижнего этажа или подвала от воды. А это уже лучше знать заранее. А даже если это будут и малосерьезные вещи, они могут быть использованы для нового раунда торговли, что тоже неплохо.

На основании технической инспекции можно также поставить дополнительные требования что-то исправить. Продавец не обязан с этим соглашаться, так что это будет уже для него уловка для выхода из сделки, но может и согласиться. В моем случае никаких серьезных вещей не было, все что я попросил это прибить отошедшую доску обшивки дома над гаражом и убрать кучу мусора со двора, на что продавец согласился без вопросов.

Предложение обычно включает в себя конкретные сроки для заключения сделки и переезда. Эти даты серьезные и должны соблюдаться. Это удобно и позволяет планировать, что весьма существенно в условиях Америки. Скажем, я переезжал практически в последний оплаченный день моего временного жилья, и если бы дата сорвалась бы на полтора дня, был бы вынужден платить за целый месяц.

После того как на сделку согласились обе стороны, предстоит оформить ее формально. Это происходит в специальной посреднической фирме, escrow, которая специализируется на том, что получает деньги и подписанные документы со всех сторон, а затем выдает их сторонам в соответствии с условиями сделки. Реально продавец и покупатель в процессе не встречаются, все делается через escrow. Как вы понимаете, в процессе участвует как минимум три стороны плюс два агента - продавец, покупатель, и банк покупателя, которых дает ему в долг деньги на дом. А очень часто еще и банк продавца, если тот еще не выплатил свой долг за дом. После того как все подписано проходит три дня, и в оговоренный день вы можете получить ключи и переезжать. В моем случае я просто подобрал их в условленном месте возле дома, в других случаях их может вам вручить ваш агент, который получит их примерно тем же способом.

Немного о процессе подписания в escrow. Пачка бума имеет толщину примерно пару сантиметров и вы подписываете почти каждый лист. Основную массу занимают бумаги на финансирование дома, которые вы уже заранее просмотрели, когда договаривались с банком. В зависимости от дня подписания бумаг конечная сумма может чуть варьироваться. Звучит безобразно, но это обычная практика в этом случае. Причина этого состоит в том, что во время "закрытия" сделки - closing - вы платите проценты по своему кредиту за месяц в котором сделка совершается. В результате получается, что если вы подписываете бумаги 1 марта, то проценты в этот месяц полагаются за 31 день, а если 31 марта, то только за один. Соответственно большинство старается подписывать бумаги в конце месяца. Конечно, для продавца это означает лишние дни, когда ему приходится платить процент, но в данном случае он не так много может сделать. Контракт оговаривает только не позднее какого дня сделка должна быть подписана.

Среди бумаг, которые вы подписываете в "ознакомительном" порядке, т.е. чтобы подтвердить, что вы их видели, есть бумага подтверждающая, что все коммунальные услуги типа телефона-воды-мусора-электричесва оплачены. Что имеет свой смысл поскольку после покупки дома вы отвечаете за эти счета, которые следуют за домом, а не за владельцем.

Еще один момент, который вы можете пожелать иметь в виду, это title insurance - страховка права владения. При получении кредита, вы будете обязаны оплатить такую страховку для банка, но вы можете также пожелать ее и для себя, и это очень советуется. Прежде всего она покрывается ваши расходы и потери в случае, если вдруг окажется что бумаги перепутаны и у дома реально есть другой владелец, иди пл крайней мере владение является спорным. Я ни разу не слышал, чтобы такое происходило, но банк требует это для себя не зря. Она же покрывается случаи, если против дома и участка земли есть иски. И вот это уже очень важно, поскольку такие иски привязаны к земле, а не к владельцу. Один знакомый моего знакомого оказался в очень неприятной ситуации, когда купленный им дом оказался с иском. Я не помню, что было причиной иска, но в финансовом отношении это было очень плохо для него. Title insurance здорово помогла бы в этом случае. Как всегда в Америке у вас обычно есть выбор из многих вариантов покрытия, и нужно внимательно прочитать что каждый из них включает, чтобы выбрать то, что вам действитлеьно нужно. Кстати, title isnurance осуществляется еще одним типом незавимимых компании, которые по законы не должны совпадать в вашим банком, агентом или escrow.

Итак, все бумаги подписаны, все позади, у вас в руках ключ. Счастливого новоселья!

Редмонд/Саммамиш, штат Вашингтон, 20 марта 2003 г.