Ух!!! (№15) Покупка дома в Америке - финансирование

Итак, дом найден, по крайней мере дом, который хочется купить. Однако есть еще две важнейшие составляющие - откуда взять на это деньги и как оформить покупку. Финансирование нужно начинать искать до того, как найдете дом, желательно примерно в то же время, что и агента. В финансировании имеется два важных предварительных этапа, которые можно условно назвать pre-qualification и pre-approval. "Условно" поскольку участники процесса имеют ощутимые и хорошо заметные трудности с тем, чтобы выработать общую точку зрения на то, как называть первое и как называть второе. Но суть проста. Сначала вы просто обзваниваете несколько банков и просите их дать приблизительную оценку того, на что и на каких условиях вы можете рассчитывать. При этом вы не даете своего "номера соцстраха", то бишь SSN, а в ряде случаев даже и имени, так что никто не пачкает вашу кредитную историю своими запросами, но с другой стороны и не гарантирует, что вы получите то, что получилось в результате такой прикидки. Позитивная сторона этого в том, что вы получаете приблизительную идею того, на что можете рассчитывать, как и в смысле максимальной суммы, которую вам дадут, так и в смысле процента, под который этот кредит дадут. Надо сказать, что кредитная компания предлагавшая свои услуги в рамках пакета услуг по переезду, предоставленных моей компанией, оказалсь в конце моего списка после этого процесса. Еще один липовый "бенефит", нужный только если вы настолько ленивы, что готовы платить больше и получать ощутимо меньше.

Следующий этап - pre-approval - предварительное утверждение вашего кредита. Оно называется предварительным поскольку делается еще до того, как вы нашли дом. На этом этапе банк уже обязуется дать вам кредит на указанную сумму или меньше, оставляя лишь очень немного условий, связанных с самим домом, которые предстоит выполнить. По сути банк обязуется дать вам кредит под дом, который оценен по мнению банка разумно. Мнение банка по сути базируется на независимой оценке, т.н. appraisal, которая говорит на сколько данный дом в данный момент реально тянет на рынке. Поэтому это достаточно важный этап. Однако в большинстве случаев на этом этапе еще не фиксируется процент, под который вам этот кредит дадут, поэтому имеет смысл получить pre-approval в двух-трех банках.

После этого наступает время сделать "rate lock" - зафиксировать процент. Некоторые банки разрешают это сделать до того, как найден дом, некоторые - нет, некоторые требует за это некоторкую сумму, используемую потом как оплата части расходов по покупке, другие делают это бесплатно. Процент меняется постоянно и иногда даже несколько раз в день. В основном процент зависит от двух больших факторов - процента установленного Федеральной Резервной Системой - это американский аналог Центрального Банка - и положением на рынке облигаций. Скажем во время недавнего обвала на рынке акций деньги пошли на рынок облигаций, которые в результате стали дешевле, и результате в те пару дней процент по кредитам на недвижимость снизился почти на полпроцента от того, что есть сейчас. Что очень здорово, поскольку уменьшает размер месячной платы.

Немного о механизме кредита на дом и как определяется сколько платить в месяц. Допусти процент по кредиту 12% (на самом деле он обычно меньше, например, сейчас в районе 8-ми процентов, но для 12-ти легче считать для примера), сумма кредита 100 тысяч (тоже чтоб было проще считать), а ежемесячная выплата 1050 долларов. Тогда за первый месяц набежит $1000 процентов (12 процентов в год означает 1 процент в месяц), а оставшиеся 50 долларов пойдут в погашение долга. Через месяц процентов будет уже $999.50 (поскольку чуть-чуть долга уже возвращено), и $50.50 пойдет в погашение долга. За первый год таблица выплат будет такова:

Месяц Выплата Из них проценты (1% от баланса) Из них выплата против суммы долга Оставшийся долг (баланс) Выплачено процентов Выплачено долга
0       $100,000.00 $0.00 $ 0.00
1 $1,050.00 $1,000.00 $ 50.00 $ 99,950.00 $ 1,000.00 $ 50.00
2 $1,050.00 $ 999.50 $ 50.50 $ 99,899.50 $ 1,999.50 $ 100.50
3 $1,050.00 $ 999.00 $ 51.01 $ 99,848.50 $ 2,998.50 $ 151.51
4 $1,050.00 $ 998.48 $ 51.52 $ 99,796.98 $ 3,996.98 $ 203.02
5 $1,050.00 $ 997.97 $ 52.03 $ 99,744.95 $ 4,994.95 $ 255.05
6 $1,050.00 $ 997.45 $ 52.55 $ 99,692.40 $ 5,992.40 $ 307.60
7 $1,050.00 $ 996.92 $ 53.08 $ 99,639.32 $ 6,989.32 $ 360.68
8 $1,050.00 $ 996.39 $ 53.61 $ 99,585.72 $ 7,985.72 $ 414.28
9 $1,050.00 $ 995.86 $ 54.14 $ 99,531.57 $ 8,981.57 $ 468.43
10 $1,050.00 $ 995.32 $ 54.68 $ 99,476.89 $ 9,976.89 $ 523.11
11 $1,050.00 $ 994.77 $ 55.23 $ 99,421.66 $ 10,971.66 $ 578.34
12 $1,050.00 $ 994.22 $ 55.78 $ 99,365.87 $ 11,965.87 $ 634.13

Обратите внимание, что за год будет выплачено меньше чем 12 процентов от исходной суммы (меньше чем 12 тысяч), поскольку сумма выплачивалась постепенно в течение года, а не одним куском в конце. В результате реальный годовой процент оказывается не 12, а чуть ниже - 11.965 процентов. 

Теперь, как определяется сколько надо платить в месяц. Когда идет речь о кредите обсуждается сумма, процент и срок, скажем 15 или 30 лет. Так вот, месячная плата подбирается так, чтобы последняя выплата гасила остатки долга. Поскольку с точностью до цента это не получается, обычно имеется небольшая разница в плюс или минус, которая увеличивает или уменьшает последнюю выплату. Так в этом примере, если кредит был на 30 лет, то выплата должна была быть $1028.61, тогда ровно через 360 месяцев (30 лет) останется долга на 9 долларов 8 центов, которые будут просто добавлены в последнюю выплату. И не спрашивайте точную формулу как по проценту и сумме получают месячную выплату - если это так интересно, потратьте час-другой и получите ее сами. Скажу только, что она достаточно противная, чтобы стать популярной функцией в финансовых калькуляторах, а для практических целей табличка в Excel делает это все быстро, просто и делается сама меньше чем за минуту..

Интересно также, что кредит в 100 тысяч растянутый на 30 лет под 12 процентов означает, что дополнительно к этим 100 тысячам человек выплачивает в течении этого времени еще 270 тысяч сверху. Для россиянина эта ситуация кажется жуткой, безобразной, и возмутительной. Но с другой стороны все это время живешь в своем доме, что-то все-таки идет тебе самому, дом дорожает (в твою пользу), и вообще, если бы это была арендная плата, то за те же 30 лет при той же арендной плате (помните - они вполне сравнимы!) вы бы заплатили совершенно чужому дяде - лендлорду - 370 тысяч и при этом еще и не имели бы дом в итоге. Так что если рассматривать сделку с точки зрения, что получаешь сам, а не что получает другая сторона, то ситуация становится менее возмутительной. А что банк на этом заработает, ну что ж, у него бизнес такой.

Теперь начинаются новые игры с двумя дополнительными факторами - discount points и плавающий процент. Сначала о discount points. Point - это один процент суммы кредита. Обычно, можно заплатить вперед чуть побольше и получить меньший процент. Что платится вперед обычно измеряется в этих самых point'ах, а меньший процент выражается в меньшей ежемесячной сумме. Чтобы определить имеет ли это смысл, проще всего поделить сумму, которую нужно заплатить вперед на разницу в ежемесячной плате. Получается, через сколько месяцев "экономия" покрывает расходы на ее приобретение, т.е. через сколько месяцев, если не снизил процент, начинаешь платить дополнительно, а не из той суммы, которую потратил бы на снижение процента. Обычно это лет пять, через которые как говорил ходжа Насреддин "или эмир, или ишак..." Это может иметь смысл в одном, достаточно редком случае, когда подозреваешь, что эти 20-40 долларов в месяц могут оказаться разницей между способностью продолжать платить за дом или нет. Замечу однако, что такая точная дозировка потенциальных осложнений лично мне кажется несколько искусственной, поскольку когда все хорошо, тогда все хорошо, а если становится плохо, то лишняя двадцатка все равно "не спасет отца русской демократии..." Т.е. лично на мой взгляд эти points изобретены банками лишь для того, чтобы проще было морочить голову клиентам и жонглируя ими называть какие-нибудь несусветно низкие проценты, реально не имеющие никакого отношения к действительности.

Вторая игрушка - плавающий процент. Это когда процент может меняться, скажем, раз в год. При этом обычно есть ограничения на сколько он может измениться за раз и до какой суммы максимум он может дорасти, но, поверьте мне, вы совсем не захотите, чтобы он до нее дорастал. Очевидно, такой кредит несет значительно более высокий риск для покупателя, поскольку месячная выплата может просто неожиданно увеличиться, и это очень неприятно. Поскольку делать так с самого начала охотников мало, есть и гибридные варианты, когда процент фиксирован какое-то количество лет, например, 3, 5, 7 или 10, а потом превращается в плавающий. По таким кредитам процент тоже ниже.

Если вы собираетесь платить из своего кармана меньше 20 процентов, что достаточно частое явление, то формально сверху придется платить за страховку кредита, которая может стоить немного-немало как сотни две в месяц, что совершенно неинтересно. Чтобы избежать этого делают комбинацию из двух кредитов: первый на 80 процентов суммы, и второй скажем на 15, так что из своего кармана платишь только 5 процентов, но и страховки кредита нет, поскольку основной кредит на 80 процентов. Недостаток такой схемы в том, что второй кредит обычно дается под значительно более высокий процент. С другой стороны, даже при более высоком проценте суммарная выплата получается обычно меньше (конечно, не забудьте проверить как окажется в вашем случае), плюс проценты по второму кредиту тоже не облагаются налогом, в отличие от выплат по страховке кредита. Так что в целом такая процедура имеет смысл.

Есть еще одна возможная комбинация, называемая baloon credit. Он называется так потому, что расчитывается на больший промежуток времени, чем на самом деле есть. Например, ваш второй кредит может выплачиваться будто он растянут на 30 лет, в то время как должен быть выплачен за 15. В результате, если вы платите ежемесячную плату как обусловлено кредитом, то через пятнадцать лет вам придется выплатить изрядную сумму "одним куском", фактически почти полную сумму, поскольку первые годы почти все что платишь - это процент.

Теперь, какие подвохи вас ожидают при заключении договора на кредит. Для начала, если можете, проверьте расчеты и все документы. Конечно, банки организации солидные и напрямую жульничать обычно не склонные, но вы имеете дело не только с банком, но и с его работниками, в большинстве своем ленивыми и глупыми американскими тетками, которые как будто видят смысл жизни в том, чтобы претворять в жизнь законы Мэрфи. Для подобной секретарши-делопроизводителя сунуть неправильную цифру или переврать ваше имя не только ничего не стоит, но и, похоже, своего рода дело чести. Не забудьте все, что найдете, исправить. Если вы внимательно прочитаете бумагу, то заметите, что вы присягаете, что все в заявлении - правда, и что вы знаете, что указывать там неправду является банковским мошенничеством со всеми полагающимися последствиями по уголовному кодексу. Поэтому читайте, что подписываете. Вряд ли я открыл вам Америку этим советом, но вы бы удивились узнав, сколько человек этого не делает.

Очень вероятно, что банк подсунет вам среди бумаг формочку для авторизации автоматических платежей с вашего счета. О возможных неудобствах таких платежей вы можете догадаться и сами, поэтому лучше ее не подписывать, тем более, что если прочитать внимательно, то окажется что она совсем необязательна. Просто ее подсунули между других, нужных бумаг, в расчете, что вы этого не поймете.

В моей заявке, среди подготовленных документов была страница с маленьким фрагментом текста наверху, местом для подписи внизу и огромным пустым куском посередине. Адвокат перечеркнул пустое пространство, написал поверх "Не использовано" и сказал: "А вот теперь можешь подписать."  Звучит, как вполне осмысленное действие.

Банки, особенно крупные банки, любят вставлять фразу, что единственным способом разрешения конфликтов является арбитраж. Вообще говоря, у вас не так много возможностей с этим бороться, поскольку если банк на этом настаивает, он просто не даст кредита без этого условия. А если вы будете пытаться найти кредит без этого условия, то скорее всего потеряете на проценте. Но в целом стоит знать, что арбитраж - это очень сложный, дорогой и достаточно неудобный способ разрешать споры. Кроме того, банк может указать конкретный арбитраж, который единственный будет иметь право разрешать ваши конфликты. И этот арбитраж, может оказаться очень плохим с точки зрения простого человека. Скажем, самой худой славой пользуется American Aribtrage Association, в которой вам придется заплатить несколько тысяч вперед только для того, чтобы они взяли дело на рассмотрение, после чего есть большие шансы, что они не отвергнут ваш иск полностью, а присудят, скажем, половину суммы иска, что не дает вам ни покрыть убытки, ни толком оспорить решение. Опять же, если ваш банк на этом (конкретной арбитражной организации) настаивает, сделать ничего невозможно, разве что искать другой банк. На что обычно к этому моменту уже нет времени. Остается только радоваться, что в целом индустрия кредитов тоже меняется к лучшему. Лет десять назад процесс получения кредита был еще более мучительным и времяемким, и занимал как минимум месяц, а теперь при желании можно уложиться в куда меньший срок, бывает что удается даже за неделю. Может и с вопросами разрешения конфликтов ситуация улучшится. Кроме того, шансы на конфликт, если вы исправно платите установленную плату, не так велики, ну а если не платите, то тогда уж никакой арбитраж не поможет. Короче, с сильным - не дерись, с богатым - не судись.

Ну, пожалуй, и хватит о финансировании. И в заключении, о процессе самой покупке..

Редмонд, штат Вашингтон, 7-8 мая 2000 г.