Ух!!! (№14) Покупка дома в Америке - поиск

Итак, решение принято. Дом надо покупать - дешевле выйдет. С чего же начинать? Как человек компьютерный, и чувствующий себя значительно более комфортно на Интернете и с компьютером, чем на телефоне и с людьми, я первым делом нашел несколько крупных сайтов и стал изучать такие интересные вопросы, как на какие цены я могу рассчитывать, много ли домов продается в округе, что вообще считается важным в доме, какой процент я могу рассчитывать получить по кредиту, где можно взять кредит в окрестности и где на глобально, в общем занялся, как говорится, "домашними заданиями". Собственно начал я это еще до принятия решения, чтобы было на основании чего его принимать.

В качестве тех же "домашних заданий" я посетил специальный семинар для тех, кто собирается покупать или продавать дом. Семинар этот устраивал один из крупнейших местных банков, активно работающий на рынке финансирования недвижимости. Участие бесплатное - зарегистрируйся по телефону, и приходи, благо время удобное - 3-4 часа после работы. Хотя на семинаре ничего и не пытались продать напрямую, но для чего это нужно банку в общем-то очевидно. 

Теоретически, основная идея семинара была как покупать или продавать дома. Но при этом примерно треть была скорее "motivational", т.е. в основном предназначалась для того, чтобы вдохновить на решение покупать дом, а не арендовать. Например, приводились всякие интересные данные о росте цен на недвижимость в районе Сиэттла, и что уже года три-четыре местные цены на дома в среднем растут на 25 процентов в год. Предполагалось, что участники семинара решат, что это будет продолжаться и дальше и нужно срочно покупать и зарабатывать на таком росте цен, "пока не началось"... Мне же дело представлялось с несколько другой стороны - данные как-никак о прошлом, а не будущем, эти три-четыре года уже прошли, и заработает деньги за мой счет продавец дома, я же могу заработать, могу и нет... Впрочем, нас тут же утешили заявлением, что по мнению некиих "экспертов" рост цен на дома должен продолжаться теми же темпами еще по крайней мере пару лет. Не то чтобы очень убедительно, но слышать все равно приятно.

Другая треть были посвящена ненавязчивому внедрению мысли, что рынок здесь "продавца", очень "горячий" и т.п. Ну, скажем, выступает агент и обьясняет какие трюки с вам могут проделать при покупке дома. Как, говорит, можно получить больше за дом, чем обьявленная цена? Очень просто, нужно иметь несколько предложений на один и тот же дом. Хороший агент продавца знает, как это организовать. Делаешь ты предложение. Тебе отвечают - ок, мы ответим в три дня. Эти три дня агент продавца обзванивает всех, кто проявлял интерес к дому (точнее их агентов) и говорит, вот мы получили предложение на дом, так что если хотите - поторопитесь. Кто-то торопится, после чего вам отвечают, а вот мы получили лучшее предложение.  Тем самым два или более покупателя сталкиваются лбами и начинают торговаться, в результате чего с не очень умными или чересчур мотивированными покупателями цена дома спокойно может вырасти тысяч на 20-40.  До этой точки я вполне могу согласиться, что такое возможно, и для себя я понял, что в такие игры лезть не нужно и давать на ответ нужно 24 часа. Это тоже не спасет от поисков другого дома, зато явно поможет от переплаты, вызванной импульсивными решениями. Но дальше ведущий начинает гордо излагать свое решение проблемы. А теперь, говорит, представьте, что я - ваш агент (покупателя),  и говорю агенту продавца - "вот здесь на 10 тысяч больше, если вы даете ответ сегодня же до семи, теперь передай это предложение хозяину, ты обязан по закону", и какой продавец откажется, что бы ему ни говорил его агент? Да, наверное такая техника действует, но как вы и сами понимаете, совершенно не вдохновляет. Т.е. это меня не вдохновляет, но очевидно, что трудовые массы тут же представляют, как они будут продавать свой дом, и уж точно на такую удочку не попадутся и заработают у-у-уйму денег, а стало быть надо срочно-срочно покупать, чтоб было что потом продавать.

Одним словом я понял, что услугами рекомендуемых ими агентов я пользоваться не намерен. Нельзя однако не признать, что я получил достаточно много интересной и качественной информации (наряду с неитересной и не очень качетсвенной, типа упомянутой выше) Например, я лучше понял ситуацию с агентами и "представителями покупателя", как реально процесс продажи и покупки дома происходит, что ожидать, когда хочешь найти агента, который тебе поможет найти дом, как вся эта система работает и многое другое. Так что время я провел не зря.

Интересно, что рынок недвижимости необычайно сильно изменился последние годы под воздействием информационных технологий. Лет десять назад, если вы хотели купить дом, нужно было практически обзванивать всех известных агентов по даже не продаже, а объявлению домов на продажу (т.н. "listing agents") и узнавать, что у них есть. Понятно, что в таких условиях помощь представителя покупателя была просто критической, и от его активности и добросовестности напрямую зависело сможете ли вы найти что-то подходящее. С тех же времен остались утверждения, что по-настоящему хорошие дома (качество/цена) на рынок просто даже и не попадают, а уходят "хорошим знакомым". Не знаю, может десять лет назад это и было так, хотя как-то все равно непонятно с чего бы это, я уж не говорю о том, откуда у этих агентов столько "хороших знакомых", чтобы распихивать хорошие дома, которые все-таки случаются периодически. 

В любом случае теперь рынок очень сильно изменился. Сначала появились так называемые "multiple-listing services", это когда списки домов на продажу от отдельных агентов объединяются в один большой список. Фактически, такая служба получает информацию о всех домах доступных на рынке. А стало быть ваш агент уже не должен обзванивать всех подряд и проверять, что появилось, что исчезло, а будучи подключенным к такой MLS системе начинал получать информацию легко и немедленно. Однако еще лет пять назад (точно не скажу, может семь) подобная система, равно как и доступ к ней, базировалась на больших компьютерах IBM. IBM, конечно, великая фирма, но она имеет свою специфику в подходах к предоставлению сервиса своим клиентам. Знаменитая шутка, что тостер от Микрософта будет требовать апгрейда для каждого нового сорта хлеба, также упоминала и версию тостера от IBM, которая поставила бы мощный промышленный тостер и принимала бы хлеб на обжарку с вечера, с выдачей утром в центре обслуживания. Таким образом, пять лет назад MLS уже давала мгновенный доступ ко всему рынку агентам, хотя и не была самой дешевой услугой, за счет своего монопольного положения. В результате, сложилась совершенно замечательная ситуация для агентов, когда покупатель по-прежнему не мог дорваться до интересовавшей его информации, в то время как агенту она стала доставаться чрезвычайно легко и просто. Агенты в некотором смысле получили последний признак жреческой касты - они и раньше были единственные, имевшие доступ к "истине", а теперь еще стали получать ее без особого труда и возможности проверить оглашаемую "высшую волю". Единственное на что всеръез было жаловаться агентам - так на стоимость доступа к MLS, да и то скорее по общей неграмотности, поскольку эти цены в первую очередь защищали их собственную монополию на эту информацию. 

К великой досаде агентов, сами эти MLS системы поддерживаются в первую очередь банками и очень крупными агенствами по торговле недвижимостью, которые заинтересованы не в комиссионных отдельного агента, а в общем объеме сделок с недвижимостью. А тут еще "монополист" и "империя Зла" выпустила халявный Интернет Эксплорер и поставила его на каждый компьютер, тем самым создав критическую масссу потенциальных клиентов на Интернете, и сделав предоставление доступа к MLS  нормальным людям через Интернет осмысленным для организаций, стоящих за MLS. В результате монополия агентов на эту информацию начала размываться. Данные доступные через Интернет для "простых смертных", разумеется, менее полны в смысле описания отдельных домов, чем предоставляемые агентам, однако все дома там видны и позволяют как делать многое самому, так и контролировать эффективность и добросовестность твоего агента, что, конечно, последнему нравится весьма в меру. Замечу, что дом, на котором мы в конце концов остановились, первой нашла моя жена сидя на Интернете в двух тысячах миль от места действия.

Это все не означает, что агент не нужен. В принципе можно обойтись без агента, но польза от него имеется, особенно если он - человек добросовестный, аккуратный и старательный. Просто эта польза сейчас проявляется на других этапах покупки дома. Ну, а если он недобросовестный... о чем тут говорить? 

Другой причиной, по которой агенты по-прежнему позволяют себе несколько высокомерно отзываться об информации на Интернете - это "digital divide", так в Америке деликатно называют разницу между умными и дураками. Т.е. когда описывают эту проблему (это почему-то считается проблемой) говорится о том, что "люди, имеющие доступ к Интернету, имеют преимущество перед теми, кто не имеет доступа к Интернету, в поиске более высокооплачиваемой работы, доступу к образовательным ресурсами, более эффективному разрешению своих проблем и т.д." Ну, да, умные люди всегда имеют такое преимущество, более того, они отлично понимают, что Интернет углубляет это различие в их пользу. Только ничто не мешает остальным подключиться к Интернету тоже. Уже сейчас имеется уйма полностью бесплатных служб для подключения к Интернету, просто нужно терпеть небольшой прямоугольничек рекламы в углу рекламы, и ты на Интернете сколько хочешь. Компьютер, способный подключиться к Интеренету по минимуму стоит долларов 400, если покупать подержанный. Если учесть, что многие из этих "бедных" имеют 5-6 тебевизоров в доме, то это явно их выбор иметь 6 телевизоров или 4 телевизора и 1 компьютер. У меня в доме так все совсем наоборот - 1 телевизор и 5 компьютеров, не считая ноутбуков. И я не вижу в этом никакого преступления, даже если это и улучшает мои шансы жить еще лучше, по сравнению с теми, у кого 6 телевизоров и ни одного компьютера.  Кроме того, уже несколько компаний проводили программы бесплатной раздачи компьютеров для гуляния по Интернету, с тем же условием - пока гуляешь по Интеренету, созерцаешь их рекламу. В конце концов тоже не трагедия - по телевизору жрешь ту же рекламу вообще ничего не получая взамен, терпим же... Так вот, местные активисты утверждают, что Интернет делает грань между бедными и богатыми еще сильнее - это то самое место, где начинается подтасовка, поскольку "умные" и "дураки" заменяется на "бедные" и "богатые", Я, например, не могу назвать себя богатым. Хотя я и отнюдь не бедствую, но мне далеко и до местных богатых и. тем более, до "новых русских"... Но некоторые преимущества мне Интернет несомненно дает. Богатому же дураку, использующему Интернет толко для того, чтобы "шоппать" (делать покупки), спускать деньги в он-лайн казино, играть в игры или посещать порно-сайты, Интернет не даст ну совершенно никакого преимущества. Равно как и бедному дураку.

Теперь, когда я немного описал, что же имеется в виду под "digital divide", вернемся к теме. Большинство клиентов агентов по торговле недвижимостью, даже если и имеют доступ к Интернету, психологически еще пока по-прежнему по другую сторону этой самой "digital divide", тем самым им агент по-прежнему актуален даже в начале. Соответственно, когда вы начинаете говорить что нашли что-то на Интернете, опыт агента (усреднивший вас с теми, кто по другую сторону модема) говорит ему, что это все ерунда. Что неприятно и создает лишние коммуникационные проблемы.

Ну, ладно, наметили вы какие-то дома, которые могут оказаться интересны. Что теперь? Если вы работаете без агента, единственный путь - это звонить агенту продавца и попросить назначить время, когда тот может показать дом. Агенты продавца вообще-то в таких заинтересованы, поскольку если все оформлено без клиента покупателя, то все комиссионные идут им в карман. Но с другой стороны это означает, что они вынуждены делать дополнительную работу. Да и вы не можете скомпоновать 5-10 домов в одну поездку в выходные, так что это значительно большие усилия.

Если же у вас есть агент, то это его работа показать вам эти дома. Сразу замечу насчет оплаты. Нормальная ситуация такова. Когда хозяин выставляет дом на продажу, он подписывает со своим агентом соглашение об оплате, в норме порядка 6 процентов от цены продажи. Теперь, когда дом продается, эти 6 процентов делятся между агентом продавца и покупателя. Таким образом в норме ваш агент получает комиссионные не напрямую из вашего кармана, который и так будет опустошен покупкой дома, а их комиссионных агента продавца, который получает их в свою очередь от продавца (который, как вы уже догадались, получил их от вас и вашего банка) Поэтому напрямую вы не платите своему агенту ничего, по крайней мере в норме. Более того, опытные люди не советуют связываться с агентами покупателя, которые пытаются получить что-то сверху этих денег.

Так вот, когда дом выставляется на рынок, на него вешают так называемый keybox. Это коробочка с ключами, которая прицепляется на дом, гараж или ручку двери, и чтобы открыть эту коробочку нужен специальный "электронный ключ", что-то вроде небольшого калькулятора, который втыкается в нее и позволяет набрать специальный номер, открывающий эту коробочку. Очень часто, дом выставленный на продажу - пустой, или пуст практически все время, поэтому ваш агент может вас провезти сразу по нескольким домам и показать их все подряд. Что значительно облегчает усилия. Должен заметить, что это то, как все происходит в штате Вашингтон, в других штатах эта процедура может и несколько отличаться.

Ну, а что происходит, когда вы нашли дом, который хотите - это в следующей части.

Редмонд, штат Вашингтон, 5-7 мая 2000 г.